El PP descarta definitivamente aprobar la dación en pago general y retroactiva

Así consta en el texto refundido de la ILP y del proyecto derivado del decreto ley del Gobierno, que finalmente se titulará Ley de los deudores hipotecarios, de reestructuración de la deuda y del alquiler social, y no llevará el nombre de la iniciativa popular, como en un primer momento se dijo.

   El texto incorpora finalmente la treintena de enmiendas presentadas por el Grupo Popular y medio centenar de propuestas planteadas por el PSOE, CiU, la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA), UPyD, el PNV y el Grupo Mixto. El documento resultante será debatido el próximo martes por la Ponencia designada por la Comisión parlamentaria de Economía.

   Según los 'populares', "con este texto se da un paso esencial en la protección del deudor hipotecario, consiguiendo un equilibrio para que el mercado hipotecario siga funcionando y todo el mundo pueda tener acceso a una vivienda, a partir de ahora también".

Sin dación en pago

   Así, se descarta definitivamente aplicar la dación en pago de forma generalizada y retroactiva, y se reserva esta opción únicamente para los colectivos de alta vulnerabilidad según se definen en el Código de Buenas Prácticas, ampliando eso sí los umbrales de aplicación en el sentido en que ya lo anunció el Ejecutivo.

   Es decir, familias con rentas inferiores a tres veces el IPREM. No obstante, se eleva el dato a cuatro veces el IPREM si hay algún discapacitado, dependiente o incapacitado y, como novedad, hasta cinco veces el IPREM si el titular de la deuda sufre parálisis cerebral, enfermedad mental, enfermedad grave o discapacidad intelectual a partir del 33% o discapacidad física o sensorial a partir del 65%.

   Para este último grupo, además, se rebaja al 40% el peso de la hipoteca sobre los ingresos netos de la unidad familiar que es necesario para poder acogerse al Código, mientras que en el resto de casos deberá suponer al menos el 50%.

   No obstante, la familia deberá haber sufrido en los cuatro años anteriores una "alteración significativa" de sus circunstancias familiares o económicas, entendiendo por éstas que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5 salvo si el banco puede acreditar que cuando se concedió el crédito esa carga era igual o superior.

   Además, se deberán cumplir los requisitos familiares ya anunciados (ser familia numerosa, monoparental con dos hijos, familia con discapacitados o con algún meno de tres años). Para poder acogerse (más allá de la reestructuración de la deuda) a la quita o la dación en pago, la vivienda debe ser el domicilio habitual y los afectados no pueden tener otras propiedades con las que afrontar la deuda. El resto de requisitos son los que ya se aprobaron en el Código de Buenas Prácticas.

   Una vez solicitado acogerse a estas opciones, el interés moratorio aplicable por el banco será, como máximo, "el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2% sobre el capital pendiente". Además, se podrá solicitar permanecer dos años en la vivienda con un alquiler anual del 3% del importe total de la deuda.

Más protección

   Por otra parte, se incluye en el texto un bloque de modificaciones para dar cumplimiento a la sentencia del Tribunal de la Unión Europea (TJUE). En este sentido, se autoriza a tribunales y notarios a paralizar las ejecuciones hipotecarias si detectan cláusulas abusivas, que podrán conllevar la revisión de la deuda pendiente o la anulación del desahucio si está causado por dicha cláusula. También se limitan las costas no podrán superar el 5% de la cantidad reclamada.

   Además, más allá de limitar los intereses de demora de las nuevas hipotecas --o los que se devenguen a partir de ahora o no hayan sido satisfechos-- a tres veces el interés legal del dinero, se introduce una previsión para que sólo se apliquen sobre el principal de la deuda y para que no se puedan capitalizar, es decir, que no se puedan acumular de tal manera que no puedan devengar nuevos intereses.

   Asimismo se regula por primera vez el orden de prelación de la deuda si la ejecución resulta insuficiente para satisfacerla en su totalidad. Así, tras pagar los intereses remuneratorios se pagará el principal, los intereses moratorios y las cosas, de tal manera que lo primero que se reduzca sea la deuda original para que el incremento de la deuda como consecuencia de los intereses se vea limitado.

   Otras previsiones para prevenir el sobreendeudamiento consisten en limitar los préstamos al 80% del valor de tasación de la vivienda --60% si la hipoteca sirve para garantizar otro préstamo-- y que el plazo de amortización sea de 30 años como máximo. También se prevé que tras la ejecución, se quede liberado de la deuda si se paga el 65% en cinco años o el 80% en diez años. Esta medida se aplicará retroactivamente a las adjudicaciones de vivienda anteriores a la ley "siempre que a esa fecha no se hubiere satisfecho completamente la deuda y que no haya pasado los plazos de cinco o diez años", según precisan desde el Ministerio de Economía.

   No obstante, si con la venta del inmueble se obtiene una plusvalía, el 50% de la misma servirá para reducir la deuda pendiente y, si es beneficio es superior a la propia deuda, se deberá poner a disposición del deudor el remanente. En el caso de subastas sin postor, la adjudicación de una vivienda habitual no podrá ser inferior al 70% del primer valor de subasta o el 60% si la deuda es inferior a ese valor.

   "Cuando el deudor consienta en la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2% del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado", se añade.

   Se exigirá firma manuscrita de haber sido informado de los posibles riesgos del contrato, particularmente cuando sean hipotecas de tipo variable con cláusulas techo o suelo, multidivisas o con cobertura del riesgo del tipo de interés.

Moratoria de ejecuciones

   Por otra parte, se mantiene la moratoria de dos años en las ejecuciones hipotecarias que ya se había anunciado, si bien sólo se aplicará a las familias con ingresos que no superen en tres veces el IPREM, en cuatro veces si el deudor está parado y no tiene prestaciones o si hay discapacitados, dependientes o incapacitados; o en cinco veces si el ejecutado sufre parálisis cerebral, enfermedad mental, enfermedad grave o discapacidad intelectual (a partir de 33%) o física o sensorial (a partir del 65%).

   También las familias numerosas, las monoparentales con dos hijos, las familias con un menor de tres años, las víctimas de violencia de género o aquéllas con algún miembro discapacitado. Asimismo, se deberán cumplir los requisitos económicos del Código de Buenas Prácticas (que el peso de la hipoteca sobre los ingresos se haya multiplicado al menos por 1,5, cuota hipotecaria superior al 50% de los ingresos netos y que sea la vivienda habitual).

   Por otra parte, se mantienen los cambios anunciados para fomentar la independencia de las sociedades de tasación con respecto a las entidades bancarias, y se autoriza a que los titulares de vivienda protegida estatal no deban devolver las ayudas públicas en caso de reestructuración o quita.