El 75% de los nuevos pisos en Madrid tienen sólo uno o dos dormitorios

Según el 'Estudio del Mercado residencial de Madrid y Corona Metropolitana' realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman entre los meses de mayo de 2006 y 2007, se ha superado por primera vez la barrera de los 6.000 euros por metro cuadrado construido de media en el interior de la M-30.

Esto acentúa aún más si cabe la diferencia de precios entre los distritos periféricos y los céntricos, "donde se han llegado a registrar valores de 15.000 euros por metro cuadrado", subrayó el director de Investigaciones de Mercado de la consultora, Javier Salgado. "Por el valor de un piso de un dormitorio en el centro podríamos comprar cuatro pisos de tres dormitorios en Carabanchel o Villaverde", puntualizó.

El 40 por ciento de estos pisos tiene dos dormitorios, y el 35 por ciento tan sólo uno, tendencia "bastante global por la reducción del tamaño de la familia", según explicó el director del Segmento Residencial de Aguirre Newman, Emilio Langle, si bien el fenómeno de pisos menores de 80 metros cuadrados o de una sola habitación es "bastante típico de Madrid", añadió.

Por distritos, y teniendo en cuenta que la oferta se ha reducido de manera generalizada, Villaverde y Villa de Vallecas son los que registran un número mayor de nuevos pisos a la venta, siendo Villaverde además la zona más barata de Madrid. El barrio de Salamanca, por otra parte, es el más caro de la capital, donde "por el valor de la entrada de un piso podríamos financiar toda una vivienda en Vallecas", subrayó Langle.

Si comparamos las cifras con las de 2002, se refleja una reducción del tamaño de los pisos de más del 21 por ciento y el aumento del precio de un 115 por ciento, lo que ha encarecido la vivienda en su precio total alrededor de un 69 por ciento en cinco años. En consecuencia, "un estudio hoy en día cuesta más o menos lo mismo que un piso de dos dormitorios hace cinco años", resume la gestora.

"No creemos, sin embargo, que vaya a pasar como en los últimos cinco años, que se dobló el precio de la vivienda, pero tampoco se producirá un desplome de los precios", precisó Langle. Sí habrá, no obstante, una desaceleración "sobre todo de los valores de las segundas residencias" debido a la mayor cautela de los compradores que, mayoritariamente, esperan ahora a comprar cuando el piso está terminado y no sobre plano.

En la actualidad, el piso medio puesto a la venta en la capital tiene dos dormitorios, 80 metros cuadrados y un precio final de algo más de 370.000 euros, valorándose el metro cuadrado construido a 4.657 euros. Además del aumento de los precios, la gestora también observó una ralentización en el ritmo de venta. Por primera vez, se superan los dos años para terminar de vender todas las viviendas de una promoción en la ciudad de Madrid.

En consecuencia, "persiste la tendencia a una cierta desaceleración del segmento residencial pero a un ritmo mucho más pausado del que inicialmente se preveía", concluyó Langle, que resaltó además la creciente dificultad para encontrar viviendas "de reposición" dentro de los límites de la M-30.

Corona Metropolitana
Por otra parte, también las viviendas plurifamiliares de la corona metropolitana, que engloba las 23 principales localidades en un radio de 30 kilómetros alrededor de la capital, han visto incrementado el precio del metro cuadrado construido ha aumentado casi un 5 por ciento pero al reducirse la superficie en un 3 por ciento el precio final de las viviendas ha crecido un 1,6 por ciento.

También los plazos de venta se han visto prolongados en la periferia, debiendo esperar los promotores hasta 17 meses antes de dar salida a las viviendas. La mayor parte de esta oferta se concentra en los municipios del sur (en torno a las autopistas A-IV y A-V) y alrededor de la autopista de La Coruña, si bien la zona de la A-2 es la que más ha incrementado su oferta.

Los pisos medios en estas zonas son de tres dormitorios y unos 120 metros cuadrados, y cuestan casi 400.000 euros, con un precio medio del metro cuadrado de 3.323 euros. Es por ello que las familias que deseen una vivienda más grande deben pagar grandes cantidades por la escasa oferta en el centro o marcharse a zonas de extrarradio, donde el 45 por ciento de los pisos son de tres dormitorios, "o incluso a Toledo y Guadalajara, donde los precios son aproximadamente la mitad que en Madrid", puntualizó Langle.

De hecho, Aguirre Newman augura un aumento en torno al 10 por ciento en los precios de los pisos de estas zonas más alejadas de la capital pero donde las nuevas infraestructuras permiten una conexión con el centro muy rápida.

Comparando con las cifras de 2002, este tipo de domicilio es ahora casi un 89 por ciento más caro, los pisos son un 5,5 por ciento más pequeños y el precio por metro cuadrado se ha incrementado casi un 100 por cien. El municipio más caro continúa siendo, como en años anteriores, Pozuelo, y el más barato es Arganda del Rey.

Previsiones
En vista de estas cifras, Aguirre Newman prevé que la oferta de pisos en Madrid seguirá bajando y que su superficie se mantendrá más o menos estable, si bien el precio del metro cuadrado crecerá en torno al 8 por ciento y, con él, el precio medio final. Además, cada vez se venderán peor los pisos nuevos debido a la saturación del mercado.

En la corona metropolitana la situación será similar, si bien la oferta aún aumentará durante unos años. El tipo de piso seguirá la tendencia capitalina, construyéndose más pisos de dos y tres dormitorios y menos de cuatro. El precio por metro cuadrado se incrementará en aproximadamente un 6 por ciento y el precio medio subirá con por encima de la inflación, al rededor del 4 por ciento. Con respecto a los chalets, cuya oferta también crecerá, serán un 7 por ciento más pequeños de media aunque el precio por metro cuadrado crecerá un 8 por ciento y el de su valor cerca del 3 por ciento.

"En cualquier caso, no creemos que vaya a pasar como en los últimos cinco años, que se dobló el precio de la vivienda, pero tampoco se producirá un desplome de los precios", precisó Langle. Sí habrá, sin embargo, una desaceleración "sobre todo de los valores de las segundas residencias" debido a la mayor cautela de los compradores que, mayoritariamente, esperan ahora a comprar cuando el piso está terminado y no sobre plano.

Idealistas.com
Por su parte, un estudio del portal de inversión inmobiliaria, "Idealistas.com", el precio medio del alquiler de viviendas registró descensos de entre el 0,6 por ciento y el 10,3 por ciento durante el primer semestre de este año respecto a cierre de 2006 en algunos distritos de Madrid, como en Villa de Vallecas, Vicálvaro, Carabanchel y Chamberí, y también en lagunos barrios de Barcelona. No obstante, indica que el precio medio global del alquiler de un piso subió un 6,1por ciento en Madrid y un 4,4 por ciento en Barcelona en dicho periodo, en ambos casos por encima del Indice de Precios de Consumo (IPC).

El precio por metro cuadrado cuadrado y mes es, no obstante, ligeramente inferior en Madrid en relación con Barcelona, dado que en la capital se sitúa en 13 euros, frente a los 13,7 euros de la Ciudad Condal.

Según el portal de intermediación inmobiliaria, las dos ciudades más pobladas de España, que "suelen ser un reflejo de la evolución del mercado" en el resto del país, revelan "una tendencia alcista de los precios de alquiler en la zonas más céntricas de las ciudades".

En el caso de Madrid, el principal descenso de las rentas por vivienda se registró en el distrito de Villa de Vallecas, que cayó un 10,3 por ciento en el primer semestre desde los 10,8 euros por metro cuadrado y mes de cierre de 2006 hasta los 9,7 euros de fin de junio. La aparición en el mercado de "gran cantidad" de inmuebles provenientes de las entregas de nuevas promociones en el distrito es, según el portal, el principal factor de esta reducción del precio.

Asimismo, en Vicálvaro cayó un 3,2 por ciento, hasta los 9 euros por metro cuadrado y mes; en Carabanchel un 3 por ciento (10,3 euros) y en Chamberí un 0,6 por ciento (14,2 euros por metro cuadrado).

Estos descensos contrastan con la subida del 14,7 por ciento que el alquiler de vivienda registró entre enero y junio en el centro de Madrid, hasta alcanzar una media de 16,5 euros por metro cuadrado y mes, con lo que sigue siendo la zona más cara a la hora de buscar un piso de alquiler, por delante de la de Salamanca (14,8 euros, un +5,3 por ciento) y la de Chamberí, pese al descenso.

Por el lado de las subidas, después se situaron el distrito de Moratalaz, con un repunte del 13,5 por ciento, Barajas (+12,8 por ciento), Chamartín (8 por ciento), Retiro (7,8 por ciento), Hortaleza (+7,5 por ciento) y Puente de Vallecas (7,2 por ciento).