El metro cuadrado del piso nuevo en Madrid cayó un 5,8% en 2008

Por primera vez en quince años, el precio cuadrado de la vivienda en Madrid capital ha descendido casi un 6 por ciento. No obstante, la bajada del precio se ha compensado con la subida del Euribor (5 por ciento), porque prácticamente la cuota hipotecaria del 2007 y 2008 es similar. Es decir, la subida del coste de financiación ha compensado la bajada del metro cuadrado y por tanto, el precio de la vivienda.

Si se toma el Euribor actual y el nivel mínimo al que se llegó en 2003 (1,93 por ciento) con un diferencial de 50 puntos básicos en ambos casos, se observa que el coste de la financiación hipotecaria se ha incrementado un 46 por ciento en los últimos años.

Por zonas, la correspondiente a distritos como Salamanca y Retiro, la denominada en el estudio como 'Prime', es la que acusa un menos descenso en el precio medio del metro cuadrado, ya que se trata de la zona con menor oferta disponible y que está dirigida a un perfil de comprador menos afectado por la desaceleración económica que atraviesa el país en este momento.

Por otro lado, destaca el "importante descenso" del precio medio del metro cuadrado en las zonas de Carabanchel, Villaverde, Vicálvaro o Villa de Vallecas. "Son las zonas menos exclusivas y dirigidas a un perfil de comprador con menos posibilidades económicas y sus promotores han tenido que realizar los mayores ajustes en los precios para no dejar fuera del mercado a la posible demanda de su producto", explicó García-Mateo.

Incremento del precio
Por distritos, destaca el incremento del precio de un 10,5 por ciento en Centro, debido a la baja oferta disponible y a la calidad de los nuevos productos salidos al mercado. Chamartín, por su parte, presenta un importantes descenso en el precio por metro cuadrado del 29,4 por ciento debido a la puesta en marcha del proyecto Castellana 200, que supone el 30 por ciento de la oferta inicial del distrito con precios por metro cuadrado "claramente por debajo de la media", indicó.

Además, el distrito Salamanca presenta una superficie media de las viviendas de 129 metros cuadrados, una cifra muy por encima de la media en la capital que se sitúa en torno a los 82 metros cuadrados. La razón de esta mayor superficie es la especial condición de esta zona como distrito más exclusivo de la ciudad. "La demanda es más inelástica y puede afrontar la compra de viviendas de mayor tamaño", apuntó.

Por su parte, las bajas de los distritos de Usera, Villa de Vallecas, Villaverde, San Blas, Tetuán, Puente de Vallecas, Latina, Barajas y Haraganzuela son ajustes en unos precios "excesivamente altos como consecuencia de las subidas en años anteriores", indicó el responsable del informe. "Los nuevos proyectos que están surgiendo en estas zonas presentan precios más competitivos y el producto en stock (viviendas que no se han comercializado) de proyectos de años anteriores está ajustando los precios a las posibilidades de la demanda del mercado", sugirió.

Precios caros
En cuanto al precio de los pisos en el extrarradio de la capital, a pesar de que se ha producido un descenso medio de un uno por ciento, ha habido municipios como San Sebastián de los Reyes y Pozuelo de Alarcón, que vuelve a ser la localidad madrileña más cara con un precio medio de 5.209 euros por metro cuadrado, que han experimentado un incremento.

En Fuenlabrada y Mejorada del Campo ha ocurrido el efecto contrario, pues son los municipios en los que más ha bajado el precio del metro cuadrado con respecto al año pasado. En concreto, un 12 y un 9 por ciento, respectivamente.

Así, en la zona sur, con localidades como Getafe, Leganés, Alcorcón o Móstoles, se ha producido un descenso medio en el metro cuadrado del 10,3 por ciento frente a lo ocurrido en la zona de la A-1 con Algete o Alcobendas, donde la superficie ha aumentado un 4 por ciento. Respecto a las viviendas unifamiliares en la corona metropolitana, el estudio refleja una diferente evolución en el precio medio del metro cuadrado, que ha registrado de media un incremento del 10,2 por ciento en los últimos 12 meses hasta situarse en 2.834 euros de media.

Dinamizar las ventas
En este sentido, el incremento del 336 por ciento experimentado en la zona de la A-1, es consecuencia de la incorporación de una nueva promoción en el municipio de Alcobendas, El Encinar, con un precio muy superior a los inmuebles en comercialización en la misma zona en 2007.

Sin embargo, en las zonas de la A-2 (Torrejón de Ardoz, Coslada, Paracuellos) y la A-3 (Rivas Vaciamadrid y Arganda del Rey), se observan descensos en los precios. En estas zonas, la oferta encontrada este año coincide mayoritariamente con la del año pasado y se ha buscado por parte de los promotores dinamizar las ventas mediante descensos en los precios.

En el caso de la zona sur y de la A-6 se observan subidas del 4 por ciento y del 10 por ciento respectivamente como consecuencia del importante volumen de nueva oferta que se ha incorporado en estas zonas y que han optado por política de precios elevados.