"En 2010 se destuirá todo el empleo de la construcción"

¿Cómo describiría la situación actual del sector?
Utilizando la palabra de moda, la situación es crítica. El sector viene viviendo desde que se conoció la entrada de las 'subprime' una caída en el inicio de nuevas promociones y una cierta crisis financiera. Pero desde la caída de Lehman Brothers los ajustes financieros se han notado todavía muchísimo más y hay muy poco dinero para financiar proyectos y subrogar hipotecas. Todo conduce a que no se inicien nuevas promociones, luego hay una gran falta de actividad y destrucción del empleo.

Cada mes se anuncia una nueva caída de las ventas y de los precios de las viviendas. ¿Cuándo se tocará fondo?
Con carácter previo es necesario que se recupere el sistema financiero. Y, después, lo que es absolutamente necesario para reiniciar la actividad es que se absorban los 'stocks' de vivienda que ahora mismo tenemos. A finales del año pasado el 'stock' de vivienda estaba cerca de las 600.000 y creemos que este año, si evolucionaban las cosas en la misma línea, podríamos llegar a unas 900.000 no vendidas en manos de promotores. En Madrid, en la actualidad, el 'stock' podría estar en 50.000 o 60.000 viviendas.

¿Cuándo se habrán vendido los excedentes de viviendas?
Los pronósticos pueden influir en las decisiones de las personas y estas decisiones pueden ser equivocadas de acuerdo a nuestros pronósticos. Por otra parte, es imposible saberlo con seguridad. No obstante, la recuperación pasa por que se restablezca el sistema financiero y creo que se va a iniciar la subrogación de hipotecas porque entra dentro de la lógica financiera. Hemos visto a través del convenio con el Banco Santander a nivel nacional que mediante un esfuerzo de los promotores de ajustar un poco el precio del producto y una financiación por parte de esta entidad del 100 por ciento y a 35 años mejoran muchísimo las condiciones para la compra. Lo que pasa es que hay una falta de confianza y sigue el debate de si caerán más los precio o no.

Entonces, ¿habrá que esperar mucho?
Yo creo que 2009 y 2010 es una fase fundamentalmente de ajuste de salida de stock y que a partir de finales de 2010 o 2011 el inicio de la actividad será en paralelo con un determinado ajuste en el stock. Pero dependerá de la evolución del sistema financiero.

¿Hasta qué nivel podrían caer los precios?
Hay una rigidez objetiva en torno al 20 por ciento que viene de la financiación de los bancos a las promotoras. Yo puedo ajustar los precios hasta el momento en que tenga que poner dinero de mi bolsillo. Este 20 por ciento es en general, porque hay productos que pueden estar mal localizados y podrían tener ajustes superiores y otros que estén en centros urbanos bien localizados donde hay una demanda y no hace falta ajustarlos.

¿Se ha llegado ya a alcanzar ese 20 por ciento de descenso?
Es una cifra orientativa y cada uno puede hacer lo que quiera. Pero pienso que gran parte de la potencialidad se ha ajustado, el problema es que no se percibe porque no ha habido financiación y no se ha materializado en estadísticas. 

¿Cómo está bajando esta caída de la actividad del sector en el empleo?
Desde el punto de vista de destrucción de empleo hemos visto mucho malo. Todavía queda empleo por destruir desde la industria auxiliar porque hay viviendas que se iniciaron en 2007 que se van a terminar en 2009. Y yo creo que los peores datos de empleo los veremos en 2010. Después tardará en  recomponerse si no se toman medidas. En cifras, el año pasado se perdieron en España 500.000 empleos solo en el sector residencial y este serán otros tantos. Ya en 2010 calculamos 150.000, pero como consecuencia de que no se podrá destruir más.

Ante esta caída de la actividad. ¿Va a costar poner en marcha operaciones como las de Chamartín y Campamento?
Sería complicado aunque no hubiera esta situación. Todos los desarrollos urbanísticos de gran escala requieren bastante tiempo para poderlo iniciar. Pero es importante que en estos momentos empiecen a gestionarse operaciones como estas para que dentro de unos años cuando salgamos de esta situación, que vamos a salir, haya operaciones disponibles y suelo disponible para que la actividad se concrete.

Han recibido con cierta cautela el nuevo Plan Regional de Vivienda. ¿No están de acuerdo con el Gobierno regional en que convertir los pisos libres en protegidos sea una solución para reducir el 'stock'?
Seguimos teniendo cautela porque no conocemos bastantes datos del plan para poderlo valorar y nos hubiese gustado participar mucho más su elaboración. Pasar a protegidas las viviendas libres me parece una buena idea, pero habría que definir tipología de vivienda, financiación, ajuste de precio por parte del promotor y, también, aportación de algo por parte de la comunidad autónoma de manera que con la suma del esfuerzo administrativo, financiero y del esfuerzo promotor dé un marco real para poderse materializar operaciones.
¿Cómo explicar que ahora y en los últimos años haya tantas viviendas vacías y que a la vez mucha gente con ingresos no pueda acceder a ellas?
Creo que es muy importante la pregunta. Que haya un bien de primera necesidad como es la vivienda con 'stocks' de 700.000 unidades en 2008 y que además haya gente que las necesita es una ineficiencia social. Por lo tanto,  hay que encontrar aquellas medidas que puedan hacer posible que las viviendas vacías se utilicen vía compra o vía alquiler.

¿Qué errores no habría que volver a repetir para evitar otra burbuja inmobiliaria en España?
Detrás de todo este incremento de precios del sector inmobiliario y en general de todos los activos ha estado la facilidad de acceso al crédito que ha habido, sobre todo en España, donde el dinero costaba más barato que el resto de las cosas porque el interés estaba por debajo de la inflación. Si se añade a esto tipos muy baratos, toda la liquidez que querías y que la entidades financiera eran muy proactivas, el sector, aunque no sólo el de la construcción, se desarrolló más de los que estructuralmente era necesario y eso siempre se ajusta. Ahora estamos en todo lo contrario y podemos hablar de una mejor regulación de los mercados, pero en cuanto se supere esta situación veremos como se recalentará la economía.

¿Piensa que las medidas que se quieren aplicar no van a evitar otras burbujas?
Burbujas han existido muchas veces, hay unas que se pinchan y otras no. Si se va a producir otra vez no está claro, pero ciclos económicos crecientes y decrecientes siempre va a haber. Lo que hay que intentar es que los picos sean menos agudos.

¿Qué soluciones piden los promotores a las administraciones?
En el marco macroeconómico, una regulación del mercado laboral. Además, es importante una ley de enjuiciamiento civil más eficiente y una flexibilización del mercado del alquiler porque es muy rígido; hay una asimetría entre la posición del arrendador y del arrendatario, cinco años para uno y un año para otro, eso debería ser absolutamente un régimen pactado y abierto. Se habla también de ganar competitividad, pero eso no se consigue de un día para otro. La salida de la situación actual pasa por los sectores que más capacidad han tenido para generar riqueza y empleo, como la construcción que llegó a representar el 18 por ciento del PIB. Dejar caer esa tasa tendría un coste muy alto en el empleo y la economía, por eso creo que muchas de estas medidas deben pasar por sostener el sector inmobiliario.

¿Cuándo empezarán a ver la salida a esta situación?
Depende también de lo que hagan las administraciones públicas. Si se empieza a financiar y el sector ajusta todo lo que puede y si las administraciones diesen ayudas para que las viviendas fuesen accesibles a través de un impulso a la demanda sería mucho más rápido. Yo creo que empiezan a darse las condiciones objetivas en cuanto al marco promotor y al marco financiero, pero lo que falta es una reflexión de la administración. Si no toman medidas, podemos pasar momentos muy penosos.