La Operación Chamartín ve por fin la luz

El primero en poner sobre la pista a la prensa fue el alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón. Anunció en la presentación de la nueva sede de BBVA en Las Tablas que el convenio para poder proceder con la 'Operación Chamartín', que prevé la urbanización de tres millones de metros cuadrados entre Fuencarral-El Pardo y la estación de Chamartín, se cerraría de forma "inminente".

El primer edil indicó que está previsto que las conversaciones entre los propietarios del suelo y las tres administraciones implicadas en la operación estaban muy avanzadas, por lo que se preveía un acuerdo "inminente". La oposición criticó el anuncio del alcalde. Dos días después, la ministra de Fomento, Magdalena Álvarez, confirmó las palabras del alcalde, fijando la fecha de presentación para el 23 de diciembre.

Desde el PSOE de Madrid explicaron que el Ayuntamiento no puede patrimonializar el desbloqueo de esta operación, que se ha solucionado gracias al Gobierno. Desde Izquierda Unida criticaron que no se dedicase la mitad de las viviendas a VPO.

Transformación radical
El convenio suscrito de la 'Operación Chamartín' transformará radicalmente el norte de la ciudad. El proyecto comenzará en 2010 y durará doce años. En ese tiempo creará 20.000 puestos de trabajo de manera directa o indirecta. Se crearán 16.000 viviendas de las que 4.000 serán protegidas. La zona también albergará un distrito de negocios de 1,2 millones de metros cuadrados, que albergará unos 60.000 trabajadores. Se renovará la estación de Chamartín y se construirán infraestructuras para acabar con el aislamiento de los barrios de Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro, a causa de la 'barrera ferroviaria' de la actual terminal.

La inversión prevista será de 10.953 millones de euros. De ellos, 1.800 serán para urbanización e infraestructuras; 6.753, para edificación; y 2.400, para construir el by-pass norte, lo que permitirá cerrar la M-30 en esta zona. También se realizarán otras 11 actuaciones: el cierre del nudo norte, el nudo de Fuencarral, la prolongación de la Castellana, la creación de instalaciones del Canal de Isabel II, una nueva línea de Metro, la conexión entre Tres Olivos y Las Tablas, las conexiones transversales de Fuencarral, el cubrimiento de vías, las afecciones a edificaciones e instalaciones, y la urbanización y afecciones a servicios existentes. Este listado se acometerá dentro de los pagos que tendrán que soportar los propietarios del suelo.

Prolongación de la Castellana
De los terrenos que se destinarán a la 'Operación Chamartín', el 66,26 por ciento serán aportados por el Ministerio de Fomento; el 17,86 por ciento, por particulares y entidades privadas; el 10,24 por ciento por el Ayuntamiento de Madrid y el 5,64 por ciento por la Comunidad, a través del consorcio 'Prolongación de la Castellana'. La Comunidad de Madrid ratificó el convenio pocos días después.

La 'Operación Chamartín' surge de una iniciativa de Renfe destinada a poner en valor determinados terrenos ubicados en el recinto ferroviario de Chamartín y que resultaban innecesarios para la prestación del servicio público ferroviario. Renfe, en su momento, acordó con las administraciones y empresas del sector inmobiliario la obtención de recursos económicos a través de la reclasificaciones y recalificaciones de estos terrenos. Fue calificada como la mayor operación urbanística de Europa. Supone enterrar la actual estación ferroviaria de Chamartín y cambiar su uso urbanístico y el de su entorno con el fin de liberar 312 hectáreas de suelo para viviendas y oficinas. Esta operación permitiría además acometer el by-pass norte de la M-30.

Concurso público
En 1993, Renfe organizó un concurso público en este sentido que fue resuelto con la adjudicación a Argentaria de una concesión sobre los bienes de dominio público del Estado existentes en el ámbito del recinto ferroviario de Chamartín, con una superficie aproximada de 62 hectáreas de terreno. La adjudicación dio lugar a la constitución de una entidad mercantil privada: Desarrollo Urbanístico Chamartín, S.A. (DUCH, S.A.). Esta estaba participada en un 27,5 por ciento por Constructora San José, S.A. y en un 72,5 por ciento por la referida Entidad financiera.

La propuesta urbanística para actuar sobre los terrenos fue elaborada por el Arquitecto Ricardo Bofill. En ella se diseñaba una posible ampliación hacia el norte del Paseo de la Castellana. El proyecto se contempló al elaborar el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 a través de los denominados A.P.R. 08.03 y A.P.E. 05.27. De esta forma, estos suelos destinados a uso ferroviario y considerados “sistemas generales” fueron clasificados como urbanos. De esta manera, se abría la posibilidad de ubicar allí usos lucrativos tales como residencial, comercial y terciario.

Revisiones
El proyecto tuvo varias revisiones. La más importante fue la que amplió de 600.000 a más de tres millones de metros cuadrados la operación. De ellos, unos dos millones son propiedad del Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) -antes Renfe-, otro medio millón corresponde a empresas públicas municipales y autónomas -como el Canal de Isabel II y la Empresa Municipal de Transporte (EMT)- y el resto está en manos de particulares. Tras varios retrasos, originados por desavenencias entre el Gobierno, DUCH SA (integrada, posteriormente por la constructura y el BBVA, que absorbió Argentaria) y numerosas asociaciones y organizaciones sociales de la zona que exigían que la operación revirtiese en un beneficio público y de los vecinos, el proyecto estaba prácticamente definido en 2004 entre las administraciones y la entidad mercantil.

La clave para aumentar la rentabilidad del proyecto (se podrían sacar 7.000 millones de beneficio) siempre ha estado en la edificabilidad permitida. El Ayuntamiento aprobó en 2002 una proporción de 1,05 metros cuadrados de edificación por cada metro cuadrado de suelo en el Plan General de Ordenación Urbana, similar a la de los rascacielos de la antigua Ciudad del Real Madrid. Pero aún tiene la llave para aprobar el plan específico para la zona.

Desbloqueo
En julio de 2006, la ministra de Fomento, Magdalena Álvarez, anunció el desbloqueo de la operación después de alcanzar un acuerdo con la operadora DUCH, encargada de explotar los terrenos. De los 1.200 millones en plusvalías que recibiría la administración de DUCH SA, se invertirían 950 de estos millones en la remodelación de Chamartín, la creación de otro túnel hasta la estación desde Atocha, la creación de dos estaciones de Cercanías y una estación de tren en la T-4. El resto irían a parar a la construcción de 2.000 viviendas públicas. Estos anuncios fueron criticados por el Ejecutivo regional ya que ya se habían anunciado con anterioridad al conocimiento de los réditos de la operación, y se solicitaron otros equipamientos más urgentes para la zona. Sobre todo, si se van a incluir 16.000 viviendas en este espacio.

Según el proyecto aprobado por la Gerencia de Urbanismo del Consistorio, el terreno afectado por el proyecto albergaría 132 manzanas. De ellas, en torno a 50 tendrían usos residenciales. Esta área, con edificios de entre 10 y 35 plantas, se situaría principalmente en el espacio comprendido entre el Paseo de la Castellana y el casco histórico de Fuencarral. El resto de estas manzanas se encontraría en el entorno de la actual estación de Chamartín y de la estación de Clasificación de Correos. También se iban a dedicar terrenos a equipamientos sociales junto a la M-30, cerca del Campus de la Justicia. Por último, también se perfiló construir un conjunto de quince torres de entre 20 y 90 plantas dedicadas a oficinas.

Ahora, al engrasar de nuevo la operación, vuelven los dos problemas clave del proyecto: satisfacer a los reversionistas y las plusvalías. Las administraciones tendrán que  responder a las demandas de los reversionistas, unas 1.100 familias que en los años 40 tenían sus casas en la zona y que fueron expropiados por el Gobierno para la construcción de dotación pública. Estos exigen desde que comenzó la operación una compensación. En octubre de 2007, Constructora San José llegó a un acuerdo por el que les ofrecía 285 euros el metro cuadrado a cambio de los derechos sobre sus terrenos. Si las administraciones aceptan estas condiciones, sólo quedaría negociar la operación con los reversionistas que van por libre.