La economía española. El futuro del sector inmobiliario y el banco malo
jueves 11 de octubre de 2012, 12:12h
Lo indudable del futuro del sector
inmobiliario es que no se parecerá a su pasado, en particular, a su pasado de
los años de la burbuja. Hay varios elementos que lo aseguran:
Por un lado, la exuberancia financiera no
volverá a repetirse. Espero que tanto el sistema financiero como nuestra clase
política hayan aprendido la lección y que en el futuro, el control de la deuda
privada que entra en España sea una de las variables financieras que cualquier
Gobierno futuro debe controlar. Porque no es el sector privado no financiero el
que tuvo conocimiento y el responsable de ese factor desequilibrante que iba a
arruinar el conjunto de nuestra economía, sino el Estado y las entidades
financieras.
La política monetaria del BCE de tipos bajos del Euro para
favorecer las necesidades de crecimiento de la economía alemana y francesa
junto con la falta de control del Estado en la entrada de deuda en España,
desde el 2003 al 2007, que sirvió para financiar más de un millón de viviendas
que no tienen demanda, ha sido la causa de la burbuja inmobiliaria. Los
profesionales del sector inmobiliario conocen que está sujeto por su propia
naturaleza a periodos cíclicos de crecimiento y retraimiento. Pero lo que
financieros y políticos deben haber aprendido en esta crisis es que cuando el
sector financiero, cuya misión es financiar la economía privada, no aplica
criterios de financiación que incorporen la necesaria prudencia y profesionalidad
bancaria, debido a una política general de financiación sin restricciones,
puede suponer una inundación de deuda imposible de devolver por las burbujas
provocadas, dando lugar a impagos con los acreedores que a su vez provoquen el
desequilibrio y ruina final del conjunto de la economía. Ruina, incluso, de la
economía productiva viable, por la retirada brutal de liquidez a las empresas
privadas, sus clientes y a los ciudadanos.
La demografía es el otro gran factor de
cambio. La población española desde los mediados de los noventa pasó en pocos
años de 39 millones a 47 millones por la entrada también incontrolada de
inmigrantes. Este aumento de población provocó una importante demanda no
natural de viviendas desde mediados de los noventa. No creo que sea posible que
se permita la continua entrada masiva de inmigrantes en el futuro, entre otros
motivos por los millones de desempleados actuales y el coste social de mantener
a millones de inmigrantes de escasa cualificación que no sería aceptado por el
sufrido contribuyente. Por otra parte, cada generación nueva de españoles tiene
un número menor de componentes, por el negativo índice de natalidad.
El sector inmobiliario requiere una nueva
cultura, más profesional y especializada. Se aplicarán tecnologías de
construcción mucho más avanzadas y la innovación en los materiales modificarán
el aspecto físico de nuestras ciudades. Cuando vemos la situación urbanística
de tantas barriadas construidas en los años 50, 60, 70 y 80 se aprecia a simple
vista que están totalmente obsoletas, afectando negativamente la calidad de
vida de sus habitantes enclaustrados en un entorno degradado. Se requerirán
cambios legislativos que permitan reordenar estas zonas urbanas degradadas
impropias de un país desarrollado, ya que la propiedad de los inmuebles se
encuentra atomizada impidiendo su modernización.
En España no se han construido suficientes
viviendas sociales para la demanda existente quedando una gran bolsa de demanda
insatisfecha. El modelo de vivienda social también requerirá de un producto
inmobiliario distinto.
El sector inmobiliario, tiene grandes retos y
un gran futuro. Pero para que funcione se requiere que la economía nacional
recupere el acceso a una financiación racional de los proyectos empresariales y
que prime la productividad para que la creación de riqueza impulse la creación
de empleo productivo.
La
economía española
La escasa productividad española es
consecuencia del peso de la parte de la economía pública que es improductiva y que en nuestro
país contrarresta la productividad del sector privado.
Los Presupuestos Generales del Estado superan
los 300.000 millones de Euros. Esa cantidad ingente se detrae de la economía
productiva para que los gestionen las Administraciones Públicas, en teoría para
servir a los ciudadanos. Con 300.000 millones de Euros, los españoles deberían
recibir unos servicios públicos de lujo. No es así. Los pensionistas, por
ejemplo, tienen un presupuesto de 112.000 millones ? que se retira a la
economía productiva, pero solo reciben 87.000 millones. El diferencial de 25.000
millones se quedan en las Administraciones Públicas, cuando el coste de la
gestión administrativa de 9.300.000 pensiones, en la época de los ordenadores y
transferencias automáticas, no debería alcanzar ni la décima parte.
El peso de la burocracia improductiva del
Estado es una carga insoportable para la economía productiva, en definitiva,
para el contribuyente que tiene que mantenerla. Es una necesidad estratégica de
España la reducción mediante la adaptación a los criterios empresariales y
productivos del sector privado. Hay un exceso muy considerable de nóminas
públicas, así como de empresas y fundaciones que no están justificadas. Solo
una gestión pública bajo los criterios de la eficacia y eficiencia y bajo
control independiente, podrá generar la riqueza que permita mantener un Estado
del Bienestar que responda a las necesidades de los españoles. De no hacerlo,
el peso de las Administraciones Públicas improductivas continuará impidiendo a
la economía española conseguir la productividad y los medios necesarios para el
desarrollo de las nuevas industrias y sectores económicos emergentes y
tradicionales, que son tan necesarios para financiar el Estado de Bienestar y la
absorción del desempleo, reduciendo la gran carga social, en recursos y en
dignidad, que supone para los españoles.
El
banco malo
El banco malo será bueno si cumple su
función, que no es otra que almacenar el exceso de activos inmobiliarios en
poder de las entidades financieras e inmobiliarias, que suponen una carga
financiera tan pesada que no permiten el saneamiento de nuestra economía.
Durante los años en que esos activos permanezcan "almacenados", las entidades
financieras e inmobiliarias que se han descargado provisionalmente de la carga,
pueden aprovechar para sanearse y volver a su actividad, de forma que por parte
de las entidades financieras se vuelva a financiar con normalidad a la economía
privada, dando lugar al inicio de nuestra recuperación. Del mismo modo, las
inmobiliarias, aliviadas provisionalmente de la carga financiera de los activos
"malos", e impulsada por la recuperación de la economía privada, podrán-
gestionar sus nuevos retos empresariales.
El almacenamiento de los activos malos debe
realizarse con criterios de gestión empresarial distintos, en función de la
naturaleza y posibles aprovechamientos de los activos. Por ejemplo, algunos
suelos pueden quedar provisionalmente dedicados a proyectos ajenos al sector
inmobiliario, como puede ser proyectos de energías renovables o agrícolas, que
generen rentas, bien de alquiler o del propio proyecto. Un proyecto de energía
renovable puede suponer generación de rentas durante dos décadas, al final de
las cuales el mercado inmobiliario estará saneado. Las viviendas construidas,
deben clasificarse y por medio de su propia unidad especializada de gestión,
procurar su rentabilidad no en la venta, sino en el alquiler de las mismas, sea
en España o en el extranjero, fundamentalmente las de segunda residencia.
Transcurrido el periodo de saneamiento de las
entidades financieras y empresas inmobiliarias durante el que los activos del
banco malo permanecerán congelados necesariamente sin participar del mercado
inmobiliario, tendrá que preverse la forma de dar una salida ordenada de los
activos del banco malo y, su disolución una vez cumplida su función. Los
contribuyentes deben quedar cuando menos libres de toda carga. Lo que no debe
permitirse es que la gestión del banco malo pierda la referencia de su función
de "almacén congelador y regulador" durante el periodo de crisis para permitir la
recuperación del mercado inmobiliario. Me preocuparía que algunos vieran en el
banco malo una nueva oportunidad para el beneficio de la economía improductiva
de España con cargo al contribuyente. Además, destruiría la recuperación y el
futuro del sector inmobiliario en vez de ser la solución que se pretende, lo
que España no puede permitirse.
Asegurar el éxito de los objetivos del banco
malo es tan importante para la economía española, que, de acuerdo con mis
propuestas publicadas y criterios de actuación, pretendo colaborar, si se dan
las circunstancias, muy directamente en orientar los objetivos indicados para
que el banco malo no resulte un ejercicio inútil en la recuperación de
nuestra economía.
Martinsa Fadesa
Martinsa Fadesa es una gran empresa inmobiliaria,
inmersa en las vicisitudes de la economía
española, pero que tiene grandes intereses en el extranjero donde construye y vende
miles de viviendas. El futuro es la concentración de las grandes inmobiliarias.
Una economía como España es comparable a una economía de un estado grande de
EEUU, donde sus grandes inmobiliarias se expanden por todos los estados de la
unión, en vez de limitarse solo a su estado de origen. Centrarse en España no
es ya suficiente.
Existen inmobiliarias muy complementarias con
Martinsa Fadesa,
con las que fusionarse o absorberlas.. No solo en España sino también en Europa
o en aquellos países cuyos mercados inmobiliarios se estimen de interés.
Martinsa Fadesa tiene la ventaja de
su versatilidad y capacidad de adaptación para convertirse en una multinacional
inmobiliaria española. Hemos llegado a una encrucijada que requiere transferir
la visión centrada en España a una visión global del sector, para progresar. Como
Vicepresidente no ejecutivo y Consejero de Martinsa-Fadesa, he insistido
siempre en avanzar por medio de la adaptación de nuestra empresa a la que entiendo,
nueva cultura inmobiliaria por la que hay que luchar, ya sea en España o en
países emergentes, dejando atrás los lastres del pasado.