Máximo histórico de contratación de oficinas en Madrid en 2007

Los grandes usuarios, y fundamentalmente bancos y empresas de servicios, han tenido un protagonismo especial en la actividad de una demanda que ha absorbido un total de 941.400 metros cuadrados, un 15 por ciento más que en 2006, año que también registró un récord de contratación.

Del segundo semestre de 2007 ha destacado el importante volumen de operaciones de prealquiler, especialmente las realizadas en Torre Espacio y Torre Caja Madrid, en las Cuatro Torres Business Area. Las operaciones de gran tamaño, sobre superficies superiores a los 3.000 metros cuadrados crecieron un 38 por ciento durante 2007.

Por lo que se refiere a la oferta, durante el pasado año se incorporó al mercado de oficinas de Madrid una superficie de 213.000 metros cuadrados, el 61 por ciento del volumen inicialmente previsto. Con esta nueva oferta, localizada en un 85 por ciento en las zonas, el parque de oficinas de la ciudad alcanza 11.200.000 metros cuadrados.

El índice de desocupación, por su parte, ha continuado descendiendo en todas las zonas, y se sitúa ahora en el 5,3% de media en la ciudad. Por vez primera, además, la disponibilidad ha bajado del 10% en las zonas Fuera de la Ciudad, donde se localiza el grueso de la nueva oferta.

La escasa superficie disponible y la fortaleza de la demanda han permitido que las rentas continúen incrementándose en todas las zonas, especialmente en el Centro del Distrito de Negocios (23% en sus valores medios) y en la zona A1 (25%). Los márgenes de negociación, por su parte, se han mantenido bajos, aunque se ha observado un ligero repunte en los últimos tres meses.

Nuevas salidas al mercado
Para 2008 está prevista la salida al mercado de 395.000 metros cuadrados, de los que un 37% se encuentran ya prealquilados. De la nueva oferta prevista para este ejercicio, más de un tercio corresponde a las tres de las cuatro torres de Cuatro Torres Business Area. La nueva oferta prevista para 2009 es de 431.000 metros cuadrados.

Después de varios ejercicios de niveles de contratación excepcionales, se espera, no obstante, que la absorción descienda durante 2008 en torno al 20%, aunque seguirá claramente por encima de la media de los últimos diez años. La tasa de desocupación es previsible que se mantenga, al igual que el precio de lo alquileres, aunque no se descartan subidas puntuales en los edificios de oficinas más representativos. Los márgenes de negociación se pueden incrementar a corto y medio plazo.

Los precios, sin embargo, se van a mantener estables a corto plazo, con posibles repuntes en inmuebles emblemáticos. Es previsible un ajuste de las rentas a largo plazo debido al incremento de la nueva oferta.

Si bien el primer semestre de 2007 se caracterizó por la existencia de una gran liquidez en el mercado de inversión de oficinas de Madrid y Barcelona y por unas expectativas positivas que alentaron el cierre de operaciones en niveles mínimos de rentabilidad inicial, durante los últimos seis meses se ha reducido sensiblemente la actividad inversora debido a la incertidumbre financiera.

En un contexto de mayor inestabilidad, el análisis de las operaciones se ha vuelto a centrar en las rentabilidades iniciales que, por otra parte, han repuntado en ambas ciudades. Otro cambio de tendencia lo aporta el hecho de que el inversor internacional vuelva a recuperar el protagonismo cedido a los operadores nacionales durante los últimos ejercicios.

En cualquier caso, los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona recibieron en 2007 un volumen de inversión de 5.500 millones de euros: 4.200 millones en Madrid y los restantes 1.300 en la capital catalana. De las operaciones del pasado ejercicio destacan las adquisiciones realizadas por parte de usuarios finales.