El Tribunal Supremo ha aclarado el reparto de los gastos hipotecarios, concluyendo que han de repartirse de forma 'salomónica' entre los bancos y los clientes. Tras el polémico fallo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el Supremo ha establecido el reparto del resto de los gastos hipotecarios, como la gestoría, la notaría o el registro.
El Tribunal Supremo ha fijado doctrina en cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado. Tras el polémico fallo por el que los clientes debían pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el Gobierno, vía decreto, modificó el criterio, pero la sentencia del Supremo afecta a los contratos firmados previamente.
Más allá de ese impuesto, el Supremo ha aclarado el reparto del resto de gastos hipotercarios, que deben afrontar al 50% el banco y el cliente. Se refiere al arancel notarial, el arancel registral y los gastos de gestoría, ya que son pagos a terceros, no al prestamista.
En cuanto al arancel notarial, que se divide a partes igualdes entre la entidad y el consumidor, el Supremo señala que se hará de la misma forma en caso de la escritura de modificación del préstamo hipotecario. Sin embargo, sobre la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
Sobre el arancel registral, el Supremo señala que "la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto". De la misma forma, los gastos de gestoría se dividen entre el cliente y el banco.
En cuanto al polémico impuesto de actos jurídicos documentados,el tribunal mantiene que es el consumidor quien debe afrontar el pago en los contratos que se firmaron antes del Real Decreto-ley del Gobierno, que modifica el criterio.
"A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley del Gobierno que modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna".
Tras analizar la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura, el Supremo considera que no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.
La Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque "es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio.
Se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato.
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