Qué debes saber antes de vender tu casa

El mercado inmobiliario muestra una de las actividades más intensas de las últimas dos décadas. El año pasado, se vendieron en España más de 565 mil viviendas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Sólo en diciembre de 2021, fueron más de 72 mil, según el Consejo General del Notariado (CGN). Siete de cada diez viviendas se venden y compran entre particulares, pero sin asesoramiento especializado, vendedor y comprador pueden cometer errores muy caros. Si quieres vender tu vivienda, este artículo puede ahorrarte dinero.

Qué debes saber antes de vender tu casa. El mejor consejo es que acudas al asesoramiento de un profesional especializado para vender tu vivienda con plenas garantías. Y si este profesional no te cobra nada por asesorarte, tanto mejor.

Estos profesionales existen, como los de la firma doctorproperty.es

En el mercado de pisos de segunda mano hay un porcentaje muy elevado de transacciones entre particulares. Se estima que cerca del 70 por ciento de las ventas de pisos usados se realizan “de particular a particular”. Es decir, cuando el dueño del piso lo pone a la venta “sólo a particulares”, con la advertencia de “abstenerse agencias”, o cuando una agencia hace de intermediaria entre el vendedor (particular) y el comprador (también particular).

Puntos clave: el precio realista

Un buen profesional te ayudará a que cumplas siete puntos clave en la venta de tu casa.

Primero, debes de calcular bien el precio; ser realista y ser consciente de cómo está el mercado inmobiliario, con pisos de las mismas condiciones que el tuyo.

Segundo, has de disponer del Certificado de Eficiencia Energética, que desde junio de 2013 es obligatorio desde el “minuto uno” de la venta, sin esperar a que salga un comprador, y los trámites para obtenerlo llevan un tiempo. Si esperas, te arriesgas a fuertes sanciones.

Libre de cargas

Tercero, tienes que obtener, igualmente, el certificado que demuestre que la vivienda a la venta está libre de cargas.

Si tuviera alguna deuda, deberás saldarla antes de vender, puesto que no hacerlo implicaría “traspasarle al comprador” la mencionada carga, con las consiguientes complicaciones legales que te acarrearía cuando el comprador te hiciera la reclamación, que sin duda te haría.

Preparar la casa

Cuarto, debes de “preparar” tu casa para la venta: adecentarla y ponerla presentable, y no sólo de aspecto, sino también de infraestructuras y equipamiento.

Tener la casa a punto te permite dos cosas: por un lado, podrás defender mucho mejor el precio de salida que hayas puesto, sin necesidad de entrar en farragosos “regateos” con la parte compradora. Por otro, sitúa a tu piso en una posición de ventaja respecto de otros pisos a la venta que pueda haber visto el comprador.

Buenas fotos y buenos vídeos

Quinto. Es importante, asimismo, hacer fotografías e incluso vídeos de calidad de la vivienda, y no cualquier foto o vídeo que pueda sacar un aficionado con el móvil.

Sexto, colgar dichas fotos y vídeos en varios portales inmobiliarios, nunca en uno sólo.

La reserva no son arras

Y séptimo aspecto importante: exigir el pago de una señal, en el caso de que el potencial comprador te pida que le reserves el piso durante unos días, para ver de qué forma puede financiar la compra.

El importe de la señal estará en función del valor de venta del piso y del tiempo que dure la reserva solicitada. Cobrar una señal te demostrará que el posible comprador está realmente interesado en la compra. Esta señal la puedes descontar, o no, del precio final de la venta, cuando ésta se produzca. Si no se produce, al menos te compensará por el tiempo que hayas paralizado esta venta.

El plazo de tiempo que dure la reserva debe de quedar meridianamente claro, por escrito en el mismo documento de recibo de la mencionada señal. Debe constar la fecha, e incluso la hora, en la que concluya este plazo.

Al término de la vigencia de la reserva, si el potencial comprador no te ha comprado el piso, el dinero que te entregó en depósito para la reserva pasará íntegramente a pertenecerte a ti, sin posibilidad de que te la reclame.

El llamado contrato de arras es, sin embargo, otra cosa: es el pago a cuenta con el que realmente se inicia la vinculación jurídica de la compraventa de la vivienda. Por tanto, siempre forma parte del pago de dicha vivienda.

Inmobiliaria tradicional

Ahora bien, ¿cuánto cobra la inmobiliaria? Hay tres modelos de negocio.

Primero: las inmobiliarias tradicionales y convencionales cobran por el éxito de cada operación. Es decir, una vez que la compraventa se materializa, cobra un porcentaje al vendedor y otro porcentaje al comprador.

En el caso del vendedor, el porcentaje oscila entre el 3% y el 5%, más IVA, sobre el precio de venta del mercado. El cobro mínimo oscila entre los 4.000 euros y los 6.000 €.

Al comprador, la inmobiliaria la cobra entre un 0% y un 2% más IVA sobre el precio de compra, estipulando como mínimo entre 2.000 y 3.000 euros.

Puede haber un contrato de permanencia que otorgue la exclusiva a la inmobiliaria.

Proptech

Las inmobiliarias proptech cobran una cantidad fija por el servicio prestado exclusivamente del vendedor. Son la nueva tendencia del sector inmobiliario, en el que la tecnología es el motor que logra una digitalización y optimización del proceso de compra-venta de inmuebles.

Los precios por servicio de las proptech oscilan entre los 1.000 € y 2.000 € de base, sin necesidad de que el piso finalmente se acabe vendiendo. Suelen ofrecer expertos con larga trayectoria en el sector; base de datos de compradores y trabajos de marketing.

Algunas de las gestiones que no incluye un servicio básico de las proptech, y que son un plus añadido, son las visitas a la vivienda. Para que las proptech te organicen y gestionen las visitas, hay que desembolsar un extra. Y as gestiones necesarias por la venta son otro extra. Generalmente, por estos servicios añadidos reciben unos honorarios de 4.000 €. No hay contrato de permanencia.

Doctor Property: sin comisiones

Doctor Property es la combinación entre las inmobiliarias tradicionales y las proptech y no cobra comisiones.

Es una inmobiliaria híbrida que aúna las ventajas de los dos sistemas anteriores: la cercanía de las tradicionales y la tecnología de las proptech.

El servicio de Doctor Property incluye toda la gestión.