Expropiaciones

Aparecen como ejecutantes de la obra las asociaciones civiles y no la promotora...

Es justificada la alarma que se ha generado ante las medidas expropiatorias dictadas por el Gobierno sobre edificaciones en construcción para viviendas. No ha sido claro sobre qué es lo que expropia y a cuáles fines. Esto crea confusión y angustia a quienes han invertido sus ahorros para tener techo propio.

Lo normal sería que alguien interesado en desarrollar una edificación de viviendas adquiriese una parcela que tiene determinadas condiciones de desarrollo. Una vez chequeadas estas condiciones, debe entonces realizarse el proyecto de arquitectura. El proyecto arquitectónico puede prever cuánto costará en materiales, mano de obra y demás gastos necesarios para su ejecución y sumarle la ganancia que en justicia debe obtener el desarrollista. Con ese monto claro, debería salirse al proceso de preventa. En un país con una economía inflacionaria, el precio inicial de venta termina siendo imposible de cumplir o de programar adecuadamente. A esto se suma la escasez en la consecución de los materiales pues cabillas, cemento y demás insumos necesarios no se encuentran en el mercado. La escasez de materiales retrasa los tiempos de ejecución e influye también en los costos de la obra. Debe sumarse también la regulación de la indexación por la inflación, que no puede ser trasladada a los compradores finales. Esta es la historia que alegan los constructores. Los decentes, que son la mayoría, enfrentan esta serie de problemas y tienen razón. A ellos expropiarlos es totalmente injusto.

Para evadir sus responsabilidades y los controles, un grupo de constructores ha venido instrumentando la figura de las asociaciones civiles mediante las cuales pretenden evadir sus obligaciones directas como desarrollistas. Venden a los terceros adquirentes de los futuros apartamentos cuotas de participación de la asociación, cuotas que atan a la adjudicación final de una unidad de vivienda en la edificación a construir y aparecen entonces como ejecutantes de la obra las asociaciones civiles y no la promotora real que está detrás de toda la operación. Como es la asociación la que aparece como la constructora, a los propietarios de las cuotas prevendidas se les va ajustando las cargas de los costos inflacionarios conforme se va desarrollando y construyendo el proyecto. Así enfrentan la inflación.

Construir es un negocio basado en vender más metros cuadrados en cada edificación, por lo que algunos inescrupulosos, violando las ordenanzas sobre porcentajes de construcción de una parcela, venden más cuotas de participación ligadas a unidades habitacionales que las que jurídicamente podían construir y vender. Si las ingenierías municipales son corruptas, encuentran funcionarios que terminan permisando lo ilegal. La ordenanza queda violada, pero todos los terceros adquirentes terminan con su unidad de vivienda y el desarrollista obtiene su lucro.

La cosa se complica cuando la autoridad no es corrupta. Al llegar al momento de culminación de la obra y constatarse que la edificación se excedió, la edificación completa es ilegal. El constructor les dice a los adquirentes que él es un santo de iglesia y que el malvado del Alcalde no quiere darle los permisos para que ellos puedan vivir en sus apartamentos. Los compradores terminan entre la espada y la pared: la constructora legalmente no fue la que incumplió al excederse sino que fueron ellos mismos como copropietarios de la asociación civil, por las cuotas que adquirieron, por lo que no pueden exigirle al constructor responsabilidad por haberles vendido algo que no se podía construir. Y la Alcaldía no puede legalizar lo que es abiertamente ilegal. Allí se tranca el juego y en nuestro concepto se materializa una estafa a terceros adquirentes a quienes, ante su necesidad de vivienda, se les hizo socios de una asociación civil para adquirir un apartamento que no podía construirse. La Alcaldía ordena la demolición de lo construido en exceso a los fines de poder permisar lo debido, afectando varios de los terceros adquirentes.

A estos constructores no sé si les cabe una expropiación, pues sería expropiar a los mismos adquirentes de buena fe. Pero de lo que sí estoy convencido es de que deberían ser juzgados por estafa y debería hacérseles cumplir con el pago a los perjudicados de una cantidad justa que les permita adquirir una vivienda de las mismas características a las que inicialmente compró. Eso no sucede porque jurídicamente se esconden tras la mampara de la asociación civil, figura que, bien usada, ha dado viviendas a mucha gente, cuando no se exceden en las construcciones permitidas y respetan la ley. Pero mal usada es una forma de evasión de las responsabilidades del constructor de un desarrollo.

[email protected]