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Antonio Martin Criado
Antonio Martin Criado

La economía española. El futuro del sector inmobiliario y el banco malo

jueves 11 de octubre de 2012, 12:12h
Lo indudable del futuro del sector inmobiliario es que no se parecerá a su pasado, en particular, a su pasado de los años de la burbuja. Hay varios elementos que lo aseguran:  Por un lado, la exuberancia financiera no volverá a repetirse. Espero que tanto el sistema financiero como nuestra clase política hayan aprendido la lección y que en el futuro, el control de la deuda privada que entra en España sea una de las variables financieras que cualquier Gobierno futuro debe controlar. Porque no es el sector privado no financiero el que tuvo conocimiento y el responsable de ese factor desequilibrante que iba a arruinar el conjunto de nuestra economía, sino el Estado y las entidades financieras.

La política monetaria del BCE de tipos bajos del Euro para favorecer las necesidades de crecimiento de la economía alemana y francesa junto con la falta de control del Estado en la entrada de deuda en España, desde el 2003 al 2007, que sirvió para financiar más de un millón de viviendas que no tienen demanda, ha sido la causa de la burbuja inmobiliaria. Los profesionales del sector inmobiliario conocen que está sujeto por su propia naturaleza a periodos cíclicos de crecimiento y retraimiento. Pero lo que financieros y políticos deben haber aprendido en esta crisis es que cuando el sector financiero, cuya misión es financiar la economía privada, no aplica criterios de financiación que incorporen la necesaria prudencia y profesionalidad bancaria, debido a una política general de financiación sin restricciones, puede suponer una inundación de deuda imposible de devolver por las burbujas provocadas, dando lugar a impagos con los acreedores que a su vez provoquen el desequilibrio y ruina final del conjunto de la economía. Ruina, incluso, de la economía productiva viable, por la retirada brutal de liquidez a las empresas privadas, sus clientes y a los ciudadanos.
 
La demografía es el otro gran factor de cambio. La población española desde los mediados de los noventa pasó en pocos años de 39 millones a 47 millones por la entrada también incontrolada de inmigrantes. Este aumento de población provocó una importante demanda no natural de viviendas desde mediados de los noventa. No creo que sea posible que se permita la continua entrada masiva de inmigrantes en el futuro, entre otros motivos por los millones de desempleados actuales y el coste social de mantener a millones de inmigrantes de escasa cualificación que no sería aceptado por el sufrido contribuyente. Por otra parte, cada generación nueva de españoles tiene un número menor de componentes, por el negativo índice de natalidad.
 
El sector inmobiliario requiere una nueva cultura, más profesional y especializada. Se aplicarán tecnologías de construcción mucho más avanzadas y la innovación en los materiales modificarán el aspecto físico de nuestras ciudades. Cuando vemos la situación urbanística de tantas barriadas construidas en los años 50, 60, 70 y 80 se aprecia a simple vista que están totalmente obsoletas, afectando negativamente la calidad de vida de sus habitantes enclaustrados en un entorno degradado. Se requerirán cambios legislativos que permitan reordenar estas zonas urbanas degradadas impropias de un país desarrollado, ya que la propiedad de los inmuebles se encuentra atomizada impidiendo su modernización.
 
En España no se han construido suficientes viviendas sociales para la demanda existente quedando una gran bolsa de demanda insatisfecha. El modelo de vivienda social también requerirá de un producto inmobiliario distinto.
 
El sector inmobiliario, tiene grandes retos y un gran futuro. Pero para que funcione se requiere que la economía nacional recupere el acceso a una financiación racional de los proyectos empresariales y que prime la productividad para que la creación de riqueza impulse la creación de empleo productivo.
 
La economía española 

La escasa productividad española es consecuencia del peso de la parte de la economía  pública que es improductiva y que en nuestro país contrarresta la productividad del sector privado.
 
Los Presupuestos Generales del Estado superan los 300.000 millones de Euros. Esa cantidad ingente se detrae de la economía productiva para que los gestionen las Administraciones Públicas, en teoría para servir a los ciudadanos. Con 300.000 millones de Euros, los españoles deberían recibir unos servicios públicos de lujo. No es así. Los pensionistas, por ejemplo, tienen un presupuesto de 112.000 millones ? que se retira a la economía productiva, pero solo reciben 87.000 millones. El diferencial de 25.000 millones se quedan en las Administraciones Públicas, cuando el coste de la gestión administrativa de 9.300.000 pensiones, en la época de los ordenadores y transferencias automáticas, no debería alcanzar ni la décima parte.
 
El peso de la burocracia improductiva del Estado es una carga insoportable para la economía productiva, en definitiva, para el contribuyente que tiene que mantenerla. Es una necesidad estratégica de España la reducción mediante la adaptación a los criterios empresariales y productivos del sector privado. Hay un exceso muy considerable de nóminas públicas, así como de empresas y fundaciones que no están justificadas. Solo una gestión pública bajo los criterios de la eficacia y eficiencia y bajo control independiente, podrá generar la riqueza que permita mantener un Estado del Bienestar que responda a las necesidades de los españoles. De no hacerlo, el peso de las Administraciones Públicas improductivas continuará impidiendo a la economía española conseguir la productividad y los medios necesarios para el desarrollo de las nuevas industrias y sectores económicos emergentes y tradicionales, que son tan necesarios para  financiar el Estado de Bienestar y la absorción del desempleo, reduciendo la gran carga social, en recursos y en dignidad,  que supone para los españoles.
 
El banco malo 

El banco malo será bueno si cumple su función, que no es otra que almacenar el exceso de activos inmobiliarios en poder de las entidades financieras e inmobiliarias, que suponen una carga financiera tan pesada que no permiten el saneamiento de nuestra economía. Durante los años en que esos activos permanezcan "almacenados", las entidades financieras e inmobiliarias que se han descargado provisionalmente de la carga, pueden aprovechar para sanearse y volver a su actividad, de forma que por parte de las entidades financieras se vuelva a financiar con normalidad a la economía privada, dando lugar al inicio de nuestra recuperación. Del mismo modo, las inmobiliarias, aliviadas provisionalmente de la carga financiera de los activos "malos", e impulsada por la recuperación de la economía privada, podrán- gestionar sus nuevos retos empresariales.
 
El almacenamiento de los activos malos debe realizarse con criterios de gestión empresarial distintos, en función de la naturaleza y posibles aprovechamientos de los activos. Por ejemplo, algunos suelos pueden quedar provisionalmente dedicados a proyectos ajenos al sector inmobiliario, como puede ser proyectos de energías renovables o agrícolas, que generen rentas, bien de alquiler o del propio proyecto. Un proyecto de energía renovable puede suponer generación de rentas durante dos décadas, al final de las cuales el mercado inmobiliario estará saneado. Las viviendas construidas, deben clasificarse y por medio de su propia unidad especializada de gestión, procurar su rentabilidad no en la venta, sino en el alquiler de las mismas, sea en España o en el extranjero, fundamentalmente las de segunda residencia.
 
Transcurrido el periodo de saneamiento de las entidades financieras y empresas inmobiliarias durante el que los activos del banco malo permanecerán congelados necesariamente sin participar del mercado inmobiliario, tendrá que preverse la forma de dar una salida ordenada de los activos del banco malo y, su disolución una vez cumplida su función. Los contribuyentes deben quedar cuando menos libres de toda carga. Lo que no debe permitirse es que la gestión del banco malo pierda la referencia de su función de "almacén congelador y regulador" durante el periodo de crisis para permitir la recuperación del mercado inmobiliario. Me preocuparía que algunos vieran en el banco malo una nueva oportunidad para el beneficio de la economía improductiva de España con cargo al contribuyente. Además, destruiría la recuperación y el futuro del sector inmobiliario en vez de ser la solución que se pretende, lo que España no puede permitirse.
 
Asegurar el éxito de los objetivos del banco malo es tan importante para la economía española, que, de acuerdo con mis propuestas publicadas y criterios de actuación, pretendo colaborar, si se dan las circunstancias, muy directamente en orientar los objetivos indicados para que el banco malo no resulte un ejercicio inútil en la recuperación de nuestra  economía. 
 
Martinsa Fadesa 

Martinsa Fadesa es una gran empresa inmobiliaria, inmersa en las vicisitudes  de la economía española, pero que tiene grandes intereses en el extranjero donde construye y vende miles de viviendas. El futuro es la concentración de las grandes inmobiliarias. Una economía como España es comparable a una economía de un estado grande de EEUU, donde sus grandes inmobiliarias se expanden por todos los estados de la unión, en vez de limitarse solo a su estado de origen. Centrarse en España no es ya suficiente.
 
Existen inmobiliarias muy complementarias con Martinsa Fadesa, con las que fusionarse o absorberlas.. No solo en España sino también en Europa o en aquellos países cuyos mercados inmobiliarios se estimen de interés.
 
Martinsa Fadesa tiene la ventaja de su versatilidad y capacidad de adaptación para convertirse en una multinacional inmobiliaria española. Hemos llegado a una encrucijada que requiere transferir la visión centrada en España a una visión global del sector, para progresar. Como Vicepresidente no ejecutivo y Consejero de Martinsa-Fadesa, he insistido siempre en avanzar por medio de la adaptación de nuestra empresa a la que entiendo, nueva cultura inmobiliaria por la que hay que luchar, ya sea en España o en países emergentes, dejando atrás los lastres del pasado.
 
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