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¿Cómo cambiar una hipoteca de variable a fija?

¿Cómo cambiar una hipoteca de variable a fija?
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lunes 15 de agosto de 2022, 14:21h

La espiral inflacionista que está afectando a las economías de la UE ha provocado una subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), siguiendo la estela iniciada ya hace unos meses por la Reserva Federal de Estados Unidos.

Esta subida se traduce en un aumento del Euríbor, el índice de referencia para calcular las cuotas de las hipotecas para quienes tienen contratada una de tipo variable.

¿Es posible cambiar una hipoteca de variable a fija?


Este empeoramiento de las condiciones hipotecarias hace que muchas personas que apostaron en su momento por una hipoteca variable se pregunten si es factible cambiarla a una fija. La respuesta es , y además existen diversas vías para poder sustituir una modalidad por otra, si bien la facilidad para acceder a unas u otras, así como el coste de la operación variarán según el caso.

En cualquier supuesto, a día de hoy cambiar de una hipoteca variable a otra fija resultaría siempre opción muy recomendable a efectos de ahorro, particularmente en aquellas que se suscribieron hace tres o cuatro años cuando los tipos de interés y, consiguientemente, el Euríbor estaban muy bajos.

Cómo cambiar una hipoteca de variable a fija


Si tienes una hipoteca variable para hacerla fija tienes tres alternativas: la novación, la subrogación o la cancelación de tu préstamo actual para contratar uno nuevo.

Las tres vías son similarmente válidas a efectos legales, aunque las condiciones y los costes a afrontar serán distintos en cada caso. A continuación vamos a examinar en profundidad las tres vías para cambiar una hipoteca variable a una fija:

Novación

La novación de hipoteca es un mecanismo que comporta el cambio de unas determinadas condiciones hipotecarias, pudiendo ser estas las comisiones que cobra la entidad bancaria, los intereses que hay que satisfacerle, o directamente la sustitución de un producto completo: la hipoteca variable por otra fija.

Este cambio puede ser solicitado por el usuario, o bien ofertado por la propia entidad para evitar que el cliente se vaya a otro banco mediante una subrogación, realice una cancelación de la hipoteca o en el peor de los casos no pueda hacer frente a la devolución del préstamo.

Sea cual sea el peticionario, las dos partes habrán de estar de acuerdo en transformar la hipoteca de variable a fija, así como en las condiciones en las que el cambio se lleva a cabo.

En cuanto al coste que esto implicaría para el cliente, según la última legislación hipotecaria las comisiones por modificaciones/novaciones durante los primeros tres años de la hipoteca no habrían de superar el 0,15%. Mientras que ya a partir del cuarto año las entidades no podrían cobrar nada, lo que hace muy recomendable valorar a la hora de realizar el cambio el tiempo transcurrido desde que se contrató la hipoteca variable.

Con todo, hay entidades financieras que tampoco cobran comisiones por novaciones a sus clientes, aunque se realicen dentro del intervalo de tiempo autorizado por la legislación para realizarlo. Por lo que antes de dar ningún paso es muy aconsejable preguntar al respecto en nuestra oficina bancaria.

Subrogación

Otra de las opciones disponibes es la subrogación. Subrogar una hipoteca supone igualmente cambiar sus condiciones, ya sea para beneficiarse de mejores tipos de interés, variar los plazos de amortización, sustituir al titular o como en el caso que nos ocupa pasar de un tipo hipotecario variable a otro fijo. La principal diferencia con la novación estribaría en que aquí habría un cambio de banco.

Por ello, es muy interesante estudiar las ofertas para subrogaciones que ofrecen las distintas entidades bancarias, y una vez elegida la mejor opción trasladarle a ese banco el interés de subrogar la hipoteca con ellos.

Tras la aceptación de la entidad, corresponde al cliente informar a su antiguo banco de la intención de hacer esta operación, si bien la mayoría del papeleo y los costes de la subrogación serán asumidos por la nueva entidad.

De acuerdo a la legislación hipotecaria actual tras la realización de la solicitud el banco con el que se suscribió la hipoteca tendría 15 días para igualar las condiciones ofrecidas por la nueva entidad, o lo que es lo mismo para proponer una novación hipotecaria que recoja todas las ventajas que el cliente obtendría.

En cuanto al coste que tendría la subrogación, sería similar al de la novación, con la misma exención a partir del cuarto año que veíamos. Pero sin embargo, puede implicar la realización de una nueva tasación de la vivienda (cuyo precio estaría 200 y 500 euros), y en algunos casos poco habituales el pago de una comisión de apertura en el nuevo banco.

Cancelación de la hipoteca

Cancelar la hipoteca conlleva amortizársela por completo al banco con el que se contrató, algo que se suele hacer solicitando un nuevo préstamo hipotecario con otra entidad.

Así, esta vía implicaría terminar de pagar la hipoteca variable que se tiene para sustituirla por una fija.

Esta solución tiene como inconveniente los gastos adicionales que hay que afrontar. Primero en el notario, para firmar las escrituras de cancelación del viejo préstamo y formalizar el nuevo. A esto se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), así como la comisión por amortización anticipada a la vieja entidad, al margen de las hipotéticas comisiones de apertura que hubiera que satisfacer en la nueva.

Esperamos haberte arrojado luz sobre la cuestión del cambio de hipotecas variables a fijas, y que puedas tomar la decisión que financieramente te resulte más conveniente.
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